Комитет по земельным ресурсам и землеустройству утвердил результаты кадастровой оценки петербургских территорий. В среднем стоимость участков увеличилась на 90%. Однако для отдельных зон и категорий земель, например для наделов под ИЖС в Курортном районе, рост оказался еще более впечатляющим. Теперь городским властям предстоит утвердить налоговые ставки для собственников участков.
Кадастровую оценку по заказу КЗРиЗ выполнили специалисты Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости под руководством заместителя руководителя ГУП «ГУИОН» Сергея Грибовского. «Работа проводилась в два этапа. Первый контракт на общую сумму около 24 млн рублей был заключен в апреле 2011‑го,—рассказывает зам. начальника отдела Михаил Иголкин. — В проекте кроме оценщиков участвовала группа специалистов из Экономико-математического института РАН». Осенью отчет прошел экспертизу в саморегулируемой организации НП «Сообщество профессионалов оценки».
«К сожалению, в 2011 году (отчасти — по причинам политического свойства) утвердить результаты не успели, понадобилась актуализация, — поясняет г‑н Иголкин. — Оценку 117 147 участков мы закончили в мае 2012‑го. В новой версии отчета добавилось около 3000 участков и порядка 10 000 претерпели изменения (скорректирован вид разрешенного использования или площадь, уточнены границы и пр.)».
1 июня председатель КЗРиЗ Валерий Калугин подписал приказ об утверждении результатов оценки. "В отличие от других регионов, где такая работа обычно выполняется в сжатые сроки, у ГУИОН было достаточно времени на сбор и анализ рыночной информации о сделках купли-продажи и аренды участков. Отсюда — высокое качество оценки", — комментирует г‑н Калугин. До сих пор кадастровую стоимость территорий в Петербурге определял сам КЗРиЗ. Она варьировалась по кадастровым кварталам (их в городе более 6000) и по 14 видам использования участков (многоквартирные дома, ИЖС, торговля, АЗС, гаражи и автостоянки, коммерческая застройка и пр.).
Суть нового подхода в том, что ГУИОН оценило каждый участок, учтенный в земельном кадастре по состоянию на 15 марта
Общая стоимость оцененных территорий составила около 2,4 трлн рублей. Средние показатели по районам и некоторым видам разрешенного использования приведены в таблице ниже. Цифры по конкретным участкам, естественно, заметно от них отличаются. Например, 10 соток под ИЖС на Морской улице в Лисьем Носу оценены в 9873,22 руб./кв.м (или 98 732 200 за гектар). Прежде стоимость этого участка была почти в 12 раз меньше (851 руб./кв.м). "Это отражение рынка«, — констатирует г‑н Калугин.
При этом обширная территория (25,16 га) в том же Лисьем Носу, предназначенная для «объектов коммерческой деятельности», даже подешевела: ее кадастровая стоимость снизилась с 2332 до 1775,69 руб./кв. м.
Надел 2752 кв.м на углу улицы Ломоносова и набережной реки Фонтанки, занятый объектом торговли, теперь стоит 43 292,99 руб./кв.м (прежний показатель — 28 252 руб.). А земля под торговым центром на Б. Сампсониевском пр., 21 «потянула» на 36 291,05 руб./кв.м (вместо 15 850 руб.).
Промышленная территория (около 50 га) на Челябинской ул., 46 подорожала с 1247 до 3587,48 руб./кв. м. Стоимость участка (5232 «квадрата») под многоквартирным домом на улице Крыленко повысилась с 1996 до 8303,06 руб./кв. м.
Теперь городским властям предстоит утвердить новую шкалу налоговых ставок за участки. Пока большинство собственников и землепользователей платят 1,5% от кадастровой стоимости. «Соответствующий проект уже разработан и утвержден губернатором, — говорит Валерий Калугин. — В ближайшее время Смольный внесет его на рассмотрение депутатов Законодательного собрания. Новые расценки будут применяться с 1 января 2013 года».
Пока открыт вопрос о цене выкупа территорий. Сейчас большая часть собственников строений вправе приватизировать участки под ними за 19,5% кадастровой стоимости (льготная ставка в 15% установлена для промышленных предприятий, а также девелоперов, получивших землю на инвестусловиях). После утверждения результатов кадастровой оценки суммы для большинства из них резко выросли. Чтобы скорректировать их, нужны поправки в местный закон «Об установлении цены земельных участков...».
Город планирует пересматривать и методику расчета арендной платы за землю, вступившую в силу в начале 2010‑го, чтобы увязать налоговые и арендные ставки за участки.
Мнения экспертов
Михаил Зельдин,
президент ГК «Аверс»:
— Проведение кадастровой оценки в регионах нередко приводит к возникновению новых рыночных возможностей: собственники, недовольные результатами, активно привлекают независимых оценщиков. Однако вряд ли в Петербурге произойдет что-то подобное: специалисты ГУИОН, насколько нам известно, выполнили отчет на очень приличном уровне.
Владимир Жуковский,
председатель правления НП «Сообщество профессионалов оценки»:
— Идеал недостижим, но работа проделана очень солидная. Особенно если сравнивать с другими регионами. Полагаю, результаты определения кадастровой стоимости участков соответствуют экономической ситуации, и споров будет немного.