Превращения первичного рынка

Превращения первичного рынка

Сообщение vera » 28 фев 2011, 13:26


Жилья в этом году строят больше, но выбор становится ограниченным. Значительная часть новых проектов — это комплексная квартальная застройка. Мест для их реализации немного. Общий объем предложения квартир эконом-класса увеличивается, но количество адресов сокращается.


За 2010 год выведено в продажу 1,53 млн кв.м нового жилья (на 77% больше, чем за тот же период 2009 го). Из них 89,2% — жилье массового спроса. По данным «Петербургской Недвижимости», в начале 2011 го общая площадь объектов, в которых велись продажи, составляла 6,33 млн кв. м. Суммарная площадь непроданных квартир — 2,89 млн кв. м. Доля жилья массового спроса — 74% (2,13 млн кв.м). Год назад этот показатель составлял 68%.

Метро бизнес-класса


Директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая считает, что в последнее время дифференциация цен в различных по качеству локациях только усилилась. Рынок массового жилья четко разделился на масштабные проекты во вновь создаваемых жилых районах и проекты в сложившихся кварталах. Фактически люди выбирают между дешевыми объектами (как правило, с менее удачным местоположением и перспективой какое-то время жить на стройке) и дорогими, но в более благоустроенных районах.


Во всех случаях близость к метро — основополагающий фактор. Чем ближе до него от жилого комплекса, тем выше стоимость. (Поэтому, кстати, за последние годы подросли цены в Купчино. Из-за удаленности от центра это не самый популярный район, зато здесь строится новая ветка метро.)


«За последние год-два началось освоение новых жилых кварталов на окраинах города вблизи КАД (характерный пример — „Северная долина“). Тенденция выхода крупных недорогих проектов за КАД продолжится и в будущем», — говорит Екатерина Гуртовая.


По словам заместителя директора NAI Becar Леонида Сандалова, в Москве внутри МКАД возводятся дома только комфорт- и бизнес-класса: «Все проекты массового спроса перекочевали в Московскую область. К этому неизбежно придет и Петербург».


Эту точку зрения разделяют многие аналитики и участники рынка: если застройщик приобретает участок в одной из немногих оставшихся зон «уплотнительной застройки» (у метро, в обжитых кварталах) — уже сама цена земли не позволит ему строить объект эконом-класса.


Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров отмечает: покупатели по-прежнему интересуются районами с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благополучной экологией. Традиционно ценятся квартиры в Выборгском, Московском, Василеостровском районах, в центре.


«За время кризиса предпочтения не изменились, хотя покупательская активность снизилась и застройщики практически не выводили новые проекты. В ближайшее время можно ожидать существенные изменения миграционных потоков, прежде всего за счет появления новых масштабных объектов, строящихся на границе города и области», — поясняет г н Берсиров.

Конкуренция придержит цены


Заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева напоминает, что северные районы (Выборгский, Приморский) исторически считаются более престижными и, как следствие, более дорогими.


Южные направления менее популярны, кроме Московского района. Но помимо сложившегося имиджа места на среднюю цену также влияют количество и качество строящегося здесь жилья, степень готовности домов. Большой объем однотипных предложений ведет к «затовариванию» рынка и замедляет рост цен. А концентрация домов высокого уровня готовности, наоборот, увеличивает средние цены: по мере достройки объекта жилье в нем неизбежно дорожает, в среднем на 20-25%.


Впрочем, специалисты «ЮИТ Дом» полагают, что имидж места и репутация застройщика пока более существенно влияют на цены, чем объем предложения в районе. При этом цена формируется исходя из конкретного местоположения, а не района в целом. Сказываются не только удаленность от метро, но и транспортная обстановка, наличие в шаговой доступности детских садов, школ, магазинов и т. д. Важна близость к рекреационным зонам, а для некоторых мест — живописные виды из окон на зелень и воду.


Тем не менее основная тенденция 2011 года — концентрация предложения в ограниченном наборе масштабных проектов комплексной застройки.


Большие объемы скажутся и на ценах. Например, в новом жилом комплексе «Капитал» в Кудрово от «Строительного треста» стоимость однокомнатных квартир начинается с 2 млн рублей.


«Эта цена сегодня экономически оправдана. Общая площадь комплекса — 450 000 кв. м. Участок расположен в Ленобласти — земля здесь традиционно дешевле. Сказывается и высокий уровень здоровой конкуренции: в Кудрово сейчас строят сразу несколько известных компаний», — говорит Беслан Берсиров.


Директор по маркетингу и продажам «Главстроя СПб» Михаил Бузулуцкий уверен, что в ближайшие пять лет рынок изменится. На нем будут доминировать крупные игроки с большим объемом предложения в одном месте. Такое распределение заставит застройщиков изменить тактику: им придется наконец-то зарабатывать на обороте, а не на марже.

География денег


Сегодня около трети всего предложения на рынке новостроек сосредоточено в Приморском районе. На втором месте — Невский (16%), за ним Красносельский (14%). Среди пригородных районов по количеству вариантов лидирует Пушкинский. Самый дешевый из спальных — Красносельский: средняя цена 1 кв.м немного превышает 63 000 рублей. В Невском, Приморском и Фрунзенском районах цены примерно одинаковые — 64 000-64 500 рублей за «квадрат». В остальных районах стоимость выше.


Уровень цен объясняется не только конкуренцией, но и классом новостроек.


По статистике компании «Отделстрой», большинство населения ищет новую квартиру в том же районе, где живет сейчас. Люди весьма консервативны: они не хотят менять обстановку и заново ко всему привыкать. «В „Новом Оккервиле“ порядка 80% квартир в первой очереди мы продали жителям Невского района. Они рядом живут, знают местность, после переезда их жизненный уклад практически не изменится», — говорит начальник отдела продаж компании Николай Гражданкин.


По мнению Беслана Берсирова, при повышении статуса границы районов становятся условными. «Проживая в панельном доме, многие мечтают о более современном и комфортном жилье. Покупатели серьезно относятся к выбору застройщика и, скорее, предпочтут объект надежной известной компании, пусть даже расположенный чуть дальше от прежнего места жительства», — говорит г н Берсиров.


Тем не менее в Петербурге есть зоны с очевидным дефицитом новостроек. Например, жителям Фрунзенского района, где возводятся единичные дома, выбрать подходящий вариант непросто, скорее всего, придется менять район или искать квартиру на вторичном рынке, что дороже.


«Люди неохотно меняют север на юг и наоборот. Однако зачастую готовы переезжать в соседние районы: это менее болезненно», — поясняет Екатерина Гуртовая.

Поближе к котловану


В кризис, опасаясь банкротства застройщиков, граждане покупали квартиры только в готовых или почти достроенных домах. Сейчас возвращается спрос на объекты в начальной стадии. Здесь жилье может стоить на 10-20% дешевле.


В ЦДС говорят, что сегодня примерно 60% клиентов готовы покупать на ранних этапах строительства — если доверяют застройщику.


В «Строительном тресте» принципиально не реализуют квартиры на начальной стадии проекта. «Открывая продажи на высокой стадии готовности дома, мы обеспечиваем гарантию от возможных ценовых скачков. С момента продаж до окончания строительства стоимость наших объектов существенно не меняется. Если же компания предлагает жилье по минимальным ценам на стадии „котлована“ — это повод задуматься. Заманчивое предложение может обернуться существенным риском», — поясняет Беслан Берсиров.


В «Отделстрое» говорят, что лучше всего квартиры продаются, когда возводятся последние этажи. Дом почти готов, риски покупателя минимальны, и в то же время цены еще не достигли максимума. Кроме того, многие банки аккредитуют строящиеся объекты, когда их степень готовности выше 70%. Значит, покупатель может воспользоваться не только рассрочкой, но и ипотекой.


«Когда возводишь не один дом, а целый комплекс, темпы строительства и реализации первых очередей серьезно влияют на продажи последующих. Например, после того как первая очередь „Нового Оккервиля“ была сдана, у нас стали больше покупать и во второй очереди», — говорит Николай Гражданкин.


По его словам, многие ищут как можно более низкую цену и с максимальной рассрочкой, при этом срок сдачи отходит на второй план. Есть клиенты, которые уже хотят купить квартиру в третьей очереди «Нового Оккервиля» с рассрочкой до 2015 года. Хотя ее только начинают проектировать, и продажи в ней еще не открывались.


Жилье надежных компаний пользуется популярностью и на нулевом цикле. Например, в жилом комплексе «Этюд» от «ЛенСпецСМУ» уже проданы все однокомнатные квартиры, а дом сдадут только в третьем квартале 2012-го.


Ольга Трошева уверена, что после кризиса предпочтения покупателей явно сместились в сторону квартир средней и высокой степени готовности. Но жилье надежных компаний, достойно преодолевших кризис, пользуется популярностью и на нулевом цикле.


Мнения


Михаил Бузулуцкий,

директор по маркетингу компании «Главстрой СПб»:


— Основной фактор формирования цены — себестоимость. Кризис еще раз доказал, что у каждого застройщика есть порог, ниже которого он опуститься не может.


Сегодня важным фактором становится емкость спроса на конкретной территории. Если предложение сосредоточено по одному адресу, на цену в первую очередь будет влиять соответствие объема предложения спросу.


Екатерина Гуртовая,

директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом»:


— Рынок массового жилья в 2010 году четко сегментировался на масштабные проекты во вновь создаваемых жилых районах и проекты в городской черте.


Чем выше конкуренция в районе, тем активнее застройщики будут вынуждены бороться за клиента.


Хорошая репутация и положительная история застройщика зачастую оказываются более весомыми факторами при принятии решения о покупке, чем даже цена.


Ольга Трошева,

заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:


— Лидеры спроса на сегодня — Приморский, Выборгский и Калининский районы на севере города и Красносельский на юге. Спрос и предложение жилья по районам относительно сбалансированы. Дефицит предложения касается в большей степени качественных предложений в каждом конкретном сегменте.


Например, студии, однокомнатные и маленькие двухкомнатные квартиры в эконом-классе продаются быстрее, чем более просторные варианты.


Николай Гражданкин,

начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:


— Люди весьма консервативны: они не хотят менять обстановку и заново ко всему привыкать. С другой стороны, когда на рынок выводится интересный проект с продуманными планировочными решениями, при этом проводится грамотная рекламная кампания, такой объект тоже находит спрос. При этом продажи и на нулевой стадии могут быть ничуть не меньше, чем на других этапах. В кризис люди покупали в основном жилье в высокой степени готовности. Сейчас снова стали появляться клиенты, готовые приобретать квартиры на начальном этапе.


Беслан Берсиров,

зам. генерального директора ЗАО «Строительный трест»:


— Стабильным спросом пользуется жилье в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском районах. Преимущества всегда имеют объекты с широким спектром инфраструктуры: парковками, магазинами, качественными школами и детсадами, поликлиниками.


Место, где мы родились и выросли, кажется нам самым лучшим. И когда семья увеличивается и приходит время задуматься о расширении жилплощади, мы стремимся сохранить привычный образ жизни. Но границы районов для большинства людей довольно условны.


Мария Цветкова,

директор департамента маркетинга ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ»:


— Местоположение дома — один из важнейших факторов при выборе квартиры. В настоящее время самым дорогим районом является Московский: средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет около 80 000 руб. Самый дешевый — Красносельский район: около 62 000 руб./кв. м. На уровень цен жилья в районе влияют качество социальной, торговой и транспортной инфраструктуры, объем предложения, экологическая ситуация, перспективы развития района.

vera
Администратор
 
Сообщения: 3993
Зарегистрирован: 30 авг 2010, 03:18

Вернуться в Обсуждения новостей

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 0

cron