Исследование, проведенное департаментом аналитики «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»), показало, что рост спроса на новостройки со стороны населения объясняется несколькими факторами, часть из которых носят во многом психологический характер.
Исследование, которое проводилось с января этого года среди покупателей квартир компании ЛЭК («НДВ СПб» является их эксклюзивным продавцом), показало, что на решение о покупке жилья в строящихся домах влияют пять основных факторов.
1) Разделение рынка новостроек на объекты в обжитых районах и комплексное освоение территорий (КОТ).
Основная тенденция последнего времени — дефицит участков для жилищного строительства в развитых районах города. Это заставляет строительные компании переориентировать свое развитие на границу Санкт-Петербурга, осуществляя комплексное освоение территорий. Очевидно, что в ближайшей перспективе мы будет наблюдать дефицит предложения новостроек в обжитых районах, особенно у станций метро. Данная тенденция подталкивает многих покупателей к приобретению квартиры в жилых комплексах в черте города, в районах с развитой инфраструктурой, пока цены на них держатся на приемлемом уровне. Дополнительным стимулом является недавнее заявление мэра г. Москвы о возможном ограничении строительства в границах третьего транспортного кольца — многие покупатели квартир в Санкт-Петербурге предполагают, что подобное ограничение может быть введено и в некоторых районах северной столицы.
2) Снижение ставок по ипотечным кредитам.
Несмотря на то что кредитование новостроек по объемам пока не только стремится к докризисным уровням, ставки по ипотеке являются минимальными в истории современной России — от 9,5% в рублях. Кроме увеличения объемов выданных кредитов и соответственно продаж квартир, размер процентной ставки имеет для многих покупателей строящегося жилья также психологический эффект, так как сигнализирует о преодолении последствий кризиса.
3) Преодоление кризисных последствий в строительной отрасли.
С начала 2011 года ушли последние сомнения в отношении строительных компаний. Девелоперы почти полностью вернулись к докризисным темпам строительства, начинают новые проекты, планируют выпуск биржевых облигаций. Информационный фон стал в основном благоприятным, что добавляет покупателям новостроек уверенности и ведет к росту продаж.
4) Возвращение инвестиционной привлекательности квартир в строящихся домах.
Несмотря на пессимизм отдельных аналитиков в отношении привлекательности новостроек как инвестиционного инструмента, практика доказывает обратное. О повышении цен с начала года объявило 73% строительных компаний, ведущих строительство в Петербурге. В среднем рост составил 7,7%, но у некоторых девелоперов он доходил до 18,5%.
Если ранее коррекция стоимости квадратного метра была вызвана в основном повышением строительной готовности объектов, то сейчас она вызвана вымыванием ликвидных квартир в удачных жилых комплексах. Соответственно выросла и доля инвестиционных покупателей: по данным департамента аналитики «НДВ СПб», сегодня среди клиентов компании их 14%.
5) Старение жилого фонда.
С каждым годом в Петербурге все сложнее найти квартиру на вторичном рынке, отвечающую современным требованиям покупателей. Процесс старения зданий необратим, а в Петербурге он усугубляется характерным ветхим фондом. И этот процесс нельзя компенсировать с помощью проведения капитального ремонта или реновации хрущевок. Поэтому спрос все больше смещается в сторону новых домов, тем более что застройщики более гибко, чем собственники квартир, реагируют на спрос благодаря маркетинговым инструментами, таким как скидки, отделка в подарок и т.д.
Выводы
На сегодняшний день среди причин роста спроса присутствуют факторы, которые двигали рынок вверх в докризисный период — нехватка ликвидных квартир с одновременным повышением цен застройщиками, рост объемов ипотеки и т. д. Однако пока все эти факторы только стремятся к масштабам
Интересно то, что ряд причин носит психологический характер и значительная часть потенциальных покупателей откладывала (а часть так и продолжает откладывать) приобретение недвижимости до определенного момента (например, пока не стабилизировалась строительная отрасль, пока цены не пошли вверх и т.д.).
Поскольку в ближайшее время ожидается появление новых событий, которые будут подталкивать население к покупке (дальнейший рост цен, дефицит предложения в развитых районах), рост спроса на новостройки Санкт-Петербурга продолжится.