Подрядчики меняют амплуа

Категория: Новости

Упомянутые компании:

Девелопмент в Москве на сегодняшний день развивается крайне медленно, тогда как потенциал московской недвижимости для этого чрезвычайно высок. Как показали результаты исследования, проведенного группой недвижимости Ъ, узок круг московских девелоперов. Реализуемые проекты реконструкции и коммерческого строительства офисных и жилых площадей в Москве можно пересчитать по пальцам. Что касается реконструкции, то сегодня, по сведениям Ъ, воплощается в жизнь не более 2% заключенных с городом контрактов.

Вместе с тем надежды на оживление рынка девелопмента все же есть. И поводом для подобного оптимизма является то, что в последнее время наблюдается переход многих чисто строительных компаний в лагерь девелоперов. Например, в качестве девелоперов стали выступать такие строительные компании, как Swatstroy, Amerustroy, «Макулан-Интернациональ». Компания Elbert Construction, в прошлом работавшая на рынке только в качестве подрядчика, начала на этой неделе строительство культурно-коммерческого центра на ул. Новослободская уже в новом качестве девелопера. Сейчас в Москве одновременно реализуется не более 20-25 коммерческих проектов реконструкции и нового строительства жилых и офисных площадей. По предварительным оценкам, сегодня на московском строительном рынке не более десяти фирм, реально берущих на себя организацию «от А до Я».

С другой стороны, девелоперский корпус сегодня постепенно стали пополнять крупные строительными компании, которые на определенном этапе своей деятельности поняли, что со всей организацией смогут справиться самостоятельно. Они начинают осуществлять проекты в качестве девелопера. Выгода строительной компании (да и инвестора тоже) от подобной самостоятельности очевидна, так как одним заинтересованным лицом в цепи участников проекта становится меньше.

Однако выступление чисто строительных компаний в новом качестве нельзя назвать сформировавшейся тенденцией на рынке. Таких компаний пока немного.

Что нам стоит дом построить

«Вхождение» строительной компании в индустрию девелопмента, как правило, сопровождается созданием альянса с крупной банковской структурой. Именно такой союз и лежит в основе осуществления новых проектов международной строительной компанией Elbert Construction и «Нефтехимбанком». Elbert Construction LTD — международная строительная компания. Она была зарегистрирована в 1993 году и аккредитована на территории России. Ее учредителем является российская строительная компания «АРГО». Штат Elbert Construction насчитывает порядка 2000 человек. Однако созданию подобного союза предшествовал долгий жизненный путь обоих партнеров. В активе строительной компании ряд крупных московских строек, в ходе реализации которых Elbert выступала либо подрядчиком, либо генподрядчиком. Сейчас Elbert реконструирует и строит в центре Москвы порядка 100 тыс. м2 жилых и нежилых площадей. При этом компания являлась подрядчиком в двух крупнейших московских стройках 1994 года — возведении офисного здания на ул. Белинского, д. 5 и жилого дома на ул. Вересаева.

Примечательно, что строительство обоих объектов осуществлялось в тесной связи с Мосстройкомитетом. Это, как правило, является важным условием успешного завершения проекта. Практика показывает, что, в противовес бытующему мнению, компании, завоевывающие сегодня строительную отрасль Москвы, стремятся сотрудничать с Мосстройкомитетом, а не конкурировать с ним. И вызвано это причинами вполне объективными. Во-первых, ни одна из строительных коммерческих компаний Москвы на сегодняшний день не располагает той материально-технической базой, которая была создана государством за десятки лет монопольного владения отраслью. Поэтому компании заинтересованы работать в тандеме с Мосстройкомитетом, а не создавать годами свою техническую базу. Во-вторых, коммерческие структуры не обладают тем опытом строительства в условиях Москвы, который есть у Мосстройкомитета. Поэтому не удивительно, что те проекты, которые действительно были доведены до конца, так или иначе связаны с участием специалистов Мосстройкомитета.

Тем не менее роль самой коммерческой структуры, способной взять на себя смелось строить в Москве, далеко не последняя. Все та же практика показывает, что компания может достичь высот строительного олимпа, когда она не просто строит, но и осваивает строительный менеджмент. Российские строительные компании (или нероссийские, но с российским персоналом) сегодня только начинают идти по этому пути и, если позволяют средства, учатся управлять. Именно это является одним из основных условий перехода строительных фирм в лагерь девелоперов. Видимо, это было усвоено и специалистами строительной компании Elbert, которая ежегодно тратит на менеджмент порядка $2 млн. Помимо Мосстройкомитета партнерами Elbert в осуществлении проектов строительства, в частности, строительства дома на ул. Вересаева, являются крупнейшая английская строительная компания Bovis International, шведская компания Stura, обеспечивающая оснащение квартир всевозможным оборудованием, финская компания «Финэстра» и другие.

Среди других проектов, реализуемых Elbert в Москве, строительство жилого дома общей площадью 8000 м2 в пер. Весковского. Elbert является генеральным подрядчиком проекта, заказчиком выступает Союз театральных деятелей, инвестором — Ипотечный коммерческий банк. Кроме того, Elbert является генподрядчиком проекта строительства жилого дома общей площадью 5000 м2 на Малой Филевской улице (заказчик и инвестор — «Российская финансово-промышленная группа»). А первым девелоперским опытом фирмы стала реконструкция офисного здания общей площадью 3000 м2 на Малой Пироговской улице.

Крупным девелоперским проектом фирмы является строительство совместно с «Нефтехимбанком» Театрально-коммерческого центра им. Мейерхольда на Новослободской улице. Заметим, что фирма идет по пути наименьшего сопротивления, вступая в долевое строительство не с муниципалитетом, а с ведомственной структурой, имеющей права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, и получающей по окончании строительства площади под размещение театра.

Проект на Новослободской предполагает строительство двух зданий общей площадью 32 тыс. м2. Из них 11 тыс. м2 отданы под «театральные» и офисные площади, 13 тыс. — под жилые квартиры. Общий объем инвестиций для осуществления проекта оценивается в $50 млн. Квартиры по окончании строительства будут продаваться в собственность, а офисы сдаваться в аренду. В связи с этим фирма предполагает создать управляющую компанию, которая и будет реализовывать готовые площади.

На этой неделе компания приступила к строительству нулевого цикла зданий, которое осуществляет один из субподрядчиков проекта — известная французская строительная компания Soletanche.

При выборе партнера будьте бдительны

Проект на Новослободской финансирует «Нефтехимбанк». Это уже второй, после дома на ул. Вересаева, опыт работы банка с компанией Elbert. Но это далеко не все инвестиционно-строительные проекты, в которых банк участвует. В целом по уже начатым проектам кредиты банка составляют порядка $16 млн. По мнению специалистов банка, строительство жилых и офисных зданий в Москве на сегодняшний день является весьма прибыльной отраслью. Дефицит качественных жилых и нежилых помещений в Москве сейчас высок, а цены не замедляют свой рост, так что подобного рода вложения могут приносить доходы, значительно превосходящие доходы по финансовым операциям.

Кроме того, банку необходимы постоянные клиенты в перспективной области вложения капитала. Это предоставляет широкое поле для вложений — при том что риски от инвестирования в строительство объектов недвижимости сейчас значительно ниже рисков по финансовым операциям. Но все это не означает, что банки сегодня отвечают взаимностью всем, кто приходит к ним с предложением инвестировать средства в тот или иной проект. Основными критериями принятия решения об участии в проекте в качестве инвестора являются даже не реальные права заказчика на участок земли или на проведение реконструкции, а в первую очередь способность застройщика осуществить строительный менеджмент.

Как правило, предпочтение отдается компаниям с авторитетом и большим опытом строительства в Москве. Причем банки могут сами контролировать движение выданных средств и влиять на скорость их возврата. Например, на этапе реализации площадей, в случае если застройщик назначает слишком высокую цену, затягивающую процесс реализации, банки проводят политику снижения цены в целях более скорого возврата средств.

Не будучи в состоянии напрямую заниматься операциями с недвижимостью, банки все же проявляют последнее время возрастающий интерес к этой области деятельности, создавая дочерние структуры либо финансируя разного рода строительные проекты. В этом отношении тандем «Нефтехимбанка» и Elbert Construction LTD чрезвычайно показателен.
 
Автор: ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА 21.10.1994
По теме:
Скидки