Сдаем с умом: как выбрать жилье на сдачу в наем и зарабатывать.
Категория: Полезное
Есть одно незыблемое правило, которое одинаково хорошо работает в кризис и в спокойные времена — нужно вкладываться в недвижимость. Многие заработали целое состояние и сколотили отдельный бизнес на покупке жилья и последующей сдачи в наём. Если вы давно собирались, но не решались или боялись, то сегодня мы расскажем какое жилье выбрать, чтобы его успешно сдавать и зарабатывать деньги.
Квартиры-студии
Студия по Жилищному Кодексу — это однокомнатная квартира, где не разделяются кухня и жилое пространство. Отдельная дверь и стены есть только у туалета и ванной. Площадь студии обычно существенно меньше, чем у однокомнатной квартиры, поэтому старшее поколение называло такое жилье “малосемейками”.
Есть исключения — элитные студии размером с трехкомнатную комнату, но мы сегодня поговорим про недорогое доступное жилье.
Стоит сразу отметить, что студия будет пользоваться спросом у одиночек или пар без детей. Семьи с детьми хотят больше пространства и отдельную комнату для ребенка. Вместе с тем одиночки могут часто менять жилье, не боятся переезда, а вот паре уже переехать сложнее.
Студия стоит дешевле однокомнатной квартиры, а значит окупится быстрее. Выгодный вариант сдать студию — заранее купить жилье в ипотеку для ребенка. Пока будущий студент учится в школе, за студию платят наниматели и тем самым компенсируют платежи банку.
Апартаменты
Апартаменты — это как своя квартира в гостиннице. Жилье может быть любой планировки, метража и состоять из нескольких комнат и этажей, но вся инфраструктура по принципу отеля. У сотрудников апарт-отеля можно даже заказать регулярную уборку. Кроме того, в здании обычно есть все необходимое, чтобы вообще не выходить на улицу: фитнес-центр, сауна, коворкинг, переговорки, магазины и рестораны.
Апартаменты всегда продаются с готовой отделкой (а иногда и с готовым набором мебели и техники) и стоят 15-20% дешевле квартиры той же площади и в того же расположения.
Внутренняя политика страны движется к тому, чтобы признать апартаменты жилым помещением, но прямо сейчас в Жилищном кодексе есть пробел. Из-за при покупке апартаментов есть несколько небольших минусов:
— В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, только временную на пять лет;
— Коммуналка как правило стоит дороже, поскольку применяют повышающий коэффициент как для нежилых помещений;
— На апартаменты не распространяются нормы СанПина по поводу освещенности, шумоизоляции и т.д. Если соседи будут шуметь, то их никак не урезонить;
— Если застройщик обанкротится, то владельцы недостроенных апартаментов не получат гарантии по закону о ДДУ. Гарантии распространяются только на жилые помещения.
Однако, стоит заметить, что при обновлении законодательства собственники апартаментов только выиграют. Когда апартаменты приравняют к жилым помещениям, то собственники смогут сдать или продать их дороже при том, что изначально заплатили за покупку существенно меньше.
Как выгодно сдать студию
Необходимо заключить договор найма квартиры, не аренды. В договоре обязательно пропишите требования статьи 35 Гражданского Кодекса: как расторгается договор, что наниматель обязан сохранять жилье в надлежащем состоянии, его право совместно проживание с кем-то еще и порядок оплаты.
Обязательно пропишите, что при просрочке оплаты взыскиваются пени за каждый день. Это убедит нанимателя не задерживать квартплату. Лучше укажите, что пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если напишете больше, то при малейшем споре суд может решить, что пени несоразмерны. Обязательно обменяйтесь документами — покажите документы о праве собственности и сфотографируйте паспорта жильцов.
Как выгодно сдать апартаменты
Обратите внимание, что при сдаче апартаментов заключается договор аренды нежилого помещения. В подавляющем большинстве случаев вся головная боль по оформлению документов ложится на плечи управляющей компании. Если же решили сами, то советуем обратиться к юристу, поскольку в аренде коммерческого имущества много нюансов. Например, договором можете возложить даже капитальный ремонт на плечи жильцов. А жильцы, если это не оговорить, могут рассчитывать на продление аренды даже при смене собственника квартиры по ст. 617 ГК РФ. Договор аренды — это иногда почти поле боя, где побеждает тот, кто умеет договариваться.
Но в сравнении со студией у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед студией — это жилье подойдет даже для семьи. А семейные, как известно, не особо любят переезды, потому арендуют на длительный срок и платят без задержек. А если вы беспокоитесь, что дети или животные могут что-то испортить в квартире, то достаточно отдельно оговорить в договоре кто отвечает за сохранность и платит за ремонт.