«Тирос-Инвест» готовится к продолжению строительства ЖК Пятиречье

Категория: Новости

Упомянутые компании:

Гендиректор компании «Тирос-Инвест» Андрей Сальков в интервью порталу Novostroy.ru рассказал о причинах задержки строительства ЖК Пятиречье, о том, как компания боролась со строительным бюрократизмом и чего добилась.

В конце 2012 года компания «Тирос Инвест» приступила к строительству жилого микрорайона «Пятиречье» в Дмитровском районе Московской области. В конце 2014 года был сдан жилой дом №4, в начале 2017 сдан жилой дом №2. В конце прошлого года должны были сдать жилые дома №1 и №3, однако проект застопорился.

Андрей Анатольевич, ваш проект «Пятиречье» активно строился, корпуса сдавались, ничего не предвещало проблем. Почему строительство почти готового дома №3 осенью 2018 года было заморожено?

Действительно, проект большой, и реализация шла по плану. Осенью 2018 года мы как раз собирались продлить разрешение на строительство дома №3. Его действие заканчивалось 20 октября 2018 года, но из-за того, что страховой договор на новый срок был подписан только 16 октября мы не успели уложиться в 10-дневный срок подачи заявления на продление разрешения. Ситуация на самом деле выглядит абсурдной, так как с конца декабря 2018 года страхование ответственности застройщика было заменено обязательными отчислениям (взносами) в компенсационный фонд («Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». — Novostroy.ru). Страховые компании, если вы помните на тот момент по сути осталось три активных игрока на этом рынке — осенью начали сворачивать свою деятельность по работе с застройщиками. Не получив в октябре продления разрешения на строительство, притом что готовность дома №3 составляла 95%, нам пришлось получать по сути новое разрешение, а значит, собирать весь пакет документов, а потом согласовывать его заново, что отняло массу времени и сил.

Таким образом, удалось получить разрешение на строительство дома №3 только в марте 2019 года. Это событие, безусловно, приятное, но с ложкой дегтя. Пять месяцев мы не имели права строить и продавать квартиры, машиноместа и нежилые помещения. Пять месяцев, за которые жилой дом №3 был бы достроен, квартиры все распроданы, оказались вычеркнуты из планов по реализации проекта. Все это время мы старались разъяснять текущую ситуацию с получением разрешения на строительство, и большинство дольщиков с пониманием отнеслось к возникшим объективным сложностям. За что им огромное спасибо.

Как я понимаю, сложности возникли не только с третьим корпусом. Работы по дому №1 также были приостановлены.

Причина та же, связанная с обязательным страхованием, которое было отменено в конце 2018 года. Минстрой Московской области продлил нам разрешение на строительство жилого дома №1 только до 30 апреля 2019 года — на срок действия договора страхования. Продлить договор страхования мы не могли — эта система уже не работала. Проект организации строительства (ПОС) предусматривал окончание работ в первом квартале 2020 года — на этот срок планировалось продлить разрешение на строительство, но удалось получить только до 30 апреля. Жилой дом №1 на дату продления разрешения (13.11.2018) был готов только на 50%. Понятно, что мы бы никак не успели к 30.04.2019 завершить строительство. Отсутствие разрешения на строительство дома №3 и продление разрешения на строительство дома №1 на недостаточный срок вызвало недоверие новых покупателей, вдобавок Сбербанк по вышеназванным причинам приостановил сотрудничество по выдаче ипотечных кредитов на данные объекты.

Замкнутый круг, получается, что и стройка стоит и продаж нет. Что предпринимается застройщиком для исправления ситуации?

Выход очевиден - было принято решение о привлечении кредитных средств. А чтобы их получить, все равно необходимо иметь действующие разрешения на строительство. В прошлом месяце Минжилполитики Московской области (теперь это министерство отвечает за выдачу разрешений) наконец выдал нам документ по жилому дому №1 — теперь разрешение на строительство действует до 30 июня 2020 года. Этот срок достаточный, чтобы достроить данный жилой дом.

Итак, сейчас по корпусам, строительство которых было остановлено в прошлом году из-за отсутствия разрешений на строительство, все документы получены. Дольщиков наверняка занимает вопрос, когда начнутся работы и даже больше — когда закончатся?

Как я уже говорил, из-за проблем с разрешительной документацией продажи практически остановились, мы не могли привлекать деньги дольщиков и потому чтобы активизировать процесс приняли решение о получении кредита. Сейчас заканчиваются необходимые согласования с банком, уже получено предварительное одобрение, получить средства планируем в начале июня. Сразу же после открытия кредитной линии начнутся работы: дом №3 планируем закончить в сентябре 2019, дом №1 - весной 2020-го. Также возобновятся работы по дому №15 (этот дом будет построен примерно за 1,5 года), приступим к строительству детского сада на 280 мест. В общем летом планируем войти в запланированный график строительства.

Не столкнется ли ваш проект с уже новыми изменениями в долевом строительстве? Ведь с 1 июля 2019 года должен произойти переход от привлечения средств дольщиков к банковскому финансированию жилищного строительства. Не скажется ли это на реализации проекта?

Привлечение средств дольщиков на эскроу-счета касается только объектов с готовностью по состоянию на 1 июля менее 30% и по которым заключено менее 10% ДДУ от общего количества. Поэтому дома №3 и №1 будут заканчиваться по старой схеме — их готовность, соответственно, 95% и 50%. Однако, как уже было сказано, по объективным причинам, нам все равно необходимы кредитные средства на достройку этих домов — естественно, в гораздо меньших объемах, чем это потребовалось бы при привлечении средств дольщиков на счета эскроу.

После получения кредитных средств, активизации строительства и нормализации объема продаж по домам №1 и №3 мы сможем направлять излишние средства на строительство дома №15 и детсада — без проектного финансирования. Предварительно заявки на предоставление проектного финансирования рассмотрены Сбербанком, ВТБ, банком ДОМ.РФ. Согласно нашим расчетам, кредитная линия проектного финансирования фактически понадобится нам не ранее весны 2020-го, к этому времени дом №3 будет введен в эксплуатацию, а дом №1 будет находиться в высокой степени готовности.

Как вы оцениваете перспективы строительной отрасли в связи с переходом к проектному финансированию, что по вашему мнению будет с ценами и объемами продаж?

Принятые поправки к 214-ФЗ, в частности введение банковского контроля за расходованием средств дольщиков и переход к проектному финансированию, безусловно, обезопасят дольщиков от действий недобросовестных застройщиков. Тем не менее, настораживает поспешность принятия этих правильных мер, некоторая непродуманность решений, в частности для проектов комплексного освоения территории. Эти законодательные новации уже привели к перераспределению объемов продаж: у крупных застройщиков, которые имеют свободный доступ к кредитным ресурсам, они увеличились, а у мелких и средних - сократились. Этот тренд ограничивает конкуренцию, что однозначно плохо для рынка и для покупателей, так как всегда ведет к росту цен. Также нужно понимать, что далеко не все средние и мелкие застройщики получат кредиты и проектное финансирование, а те, кто получит - могут получить его со значительной задержкой (механизм согласования не отработан, единые требования отсутствуют), что повлечет массовые переносы срока ввода жилых домов, а в целом ряде случае приведет к банкротству застройщиков.

Этот год будет очень непростым для отрасли. Многие компании уйдут с рынка (наш прогноз до 30%), цены однозначно вырастут. Изменится сам подход девелоперов к продажам - большая часть квартир будет продаваться на поздних стадиях строительства. Продажи на ранних стадиях по более низким ценам, так же как и различные акции со значительными скидками станут экономически нецелесообразными.

Несмотря на вышесказанное в целом при переходе к проектному финансированию произойдет процесс оздоровления строительной отрасли, компании, которым удастся получить кредиты и проектное финансирование, останутся на рынке и, соответственно, значительно нарастят объемы строительства.

16.05.2019
По теме:
Скидки